投資人對於降息，短期已經不期不待，但是，卻很怕資產受到傷害！回顧 2024 上半年以來的市場狀況，除了股市震盪，日圓匯率也是市場關注焦點，日圓兌美元一度在 4 月 29 日貶破 160 大關，創 34 年來（自1990 年 4 月以來）新低，不少台灣人蠢蠢欲動，考慮趁日圓便宜到日本置產，但這樣的策略真能讓資金避風嗎？
當日圓「跌跌不休」，亞洲貨幣戰爭一觸即發！投資人現在最想問的是，手上的財富該如何配置？聽天下 Podcast 邀請德載國際不動產（FUNWOO）創辦人曾意婷 Nancy，剖析資金與房產避風配置策略，她提醒不少人從旅遊習慣出發，眼見日圓疲軟，購置房地產等於是打七、八折，卻忽略了「價格是取決於供給與需求」。
考量供需與經濟力，美國房產更具魅力
根據日本總務省今年 4 月 30 日公布的調查，截至 2023 年 10 月，日本空屋率來到 13.8%，野村綜合研究所更估計，十年內空屋率可能會攀高到 30% 以上，曾意婷說：「這勢必會影未來響房價。」
曾意婷進一步分析，觀察總體經濟與產業結構，日本遠遠不如美國，美國「科技7巨頭」（The Magnificent 7），也就是蘋果、Alphabet、亞馬遜、Meta、微軟、輝達和特斯拉蓬勃發展，相較之下，日本卻陷入少子化的窘境，一旦將日本房產視為投資配置，恐怕不容易找到下一個買家。
在美國和台灣都有專業房地產證照的曾意婷指出，美國 30 年期固定利率房貸已經超過 7%，房價依舊創歷史新高，數據顯示，三分之一的人拿現金在美國置產。
令人好奇的是，這群財力雄厚的人是誰？曾意婷透露，以她經手的客戶來說，美國房屋市場主要買方來自高科技業，包括輝達、Google、亞馬遜、微軟等工程師，都是她主要的客戶，這群人不僅坐擁高薪，也手握自家公司的股票，以百萬美金置產並非難事。
對於台灣人而言，要布局美國房產又該從何處下手？曾意婷表示，美國的房產數據十分透明，上網就能查到各州的房價走勢，根據 2023 年底的統計，考量就業職缺、薪資水準、教育環境等因子，美國房價成長動能最高的城市包括了西雅圖和矽谷，兩地甚至都出現「搶房」的現像；另外紐約房屋上漲潛力也十分可期，去年貝爾維尤和紐約布魯克林重劃區房價漲幅都超過 20%。
成為紐約客 用「置產」咬一口美國大蘋果
之所以特別點名紐約，曾意婷說，走過疫情，曼哈頓的房價一路向上，除了就業人口增加，還包括移民，來自全球到曼哈頓置產的「國際盤」穩定成長，甚至連中東富豪都青睞紐約。
曾意婷深入剖析在紐約置產者，大致可區分為以下三大族群：第一是企業主和商務人士，尤其是金融業、科技業者，他們往往希望在曼哈頓擁有屬於自己的房子，曾經有一位股市大亨告訴曾意婷，夢想中，窗外的景色就是紐約中央公園。
第二則是想要幫孩子鋪路的家長，不少台灣的孩子到紐約讀書，若是在紐約大學（NYU）附近，環境好的一房平均租金是 4,000 美元，這個數字讓不少家長直接動念置產──因為 NYU 周遭房產售價約介於 70 到 100 萬美金，卻能省下 4 年租金，加上可以預期的房價漲幅，讓家長常常在孩子入學前出手置產。
第三則是嚮往美國生活的退休人士，他們若住在美國紐約曼哈頓，每天都可以看百老匯，或是去 Jazz Bar 聽音樂，再到畫廊看展，也許一年客居於紐約三個月，便能開啟第二人生開心的篇章。
而針對美元走勢，曾意婷認為，接下來幾年美元仍將是強勢貨幣，在國際主要貨幣之中，美元匯率及美元資產相對穩定，許多台灣客戶並不會運用美國的房貸，而是透過在台灣的不動產「再融資」；相較於美國，台灣的資金成本較低，年利率大概 2% 左右，運用這樣的資金部位在美國投資房地產，爭取資本增值的空間之餘，還能擁抱租金收入。
除了在台灣，FUNWOO 在美國紐約、南加州富勒頓、南加州爾灣、西雅圖、矽谷已經組建團隊，而曾意婷在今年 3 月也走訪紐約的指標建案，其中，令她格外關注的是「洛克斐勒家族」第一棟推出的住宅大樓。
「那棟建案整體散發出的並非奢華感，而是經典與沉著的氛圍，一樓的後花園甚至有小酒吧，只要是住戶，都能隨時隨地去享用，而游泳池、頂樓花園等設施也一應俱全，甚至在公設之中，還有寵物的洗澡室，住戶遛狗後，可以先讓寵物洗洗腳，再帶毛小孩回家。」曾意婷說，該案目前 2 房售價約 385 萬美金，每坪介於 150 到 180 萬元台幣，幾乎比台北市的蛋黃區還要便宜，置產後，等於是佩戴上一枚屬於紐約的身份勳章。
化繁為簡 FUNWOO 提供在美置產一條龍服務
有別於台灣多數的海外置產公司，只負責前端銷售和媒合，以 FUNWOO 提供的美國置產服務而言，絕不僅僅是賣屋，還包括驗屋、資金規劃（譬如以全現金交易，或是採取部分貸款）、稅務，甚至交屋後的物業管理等面向，FUNWOO 位在美國的第一線顧問團隊會幫助投資人化繁為簡，給予一條龍的安心服務。
心動了嗎？曾意婷提醒，在美國布局房產前，建議先釐清自己的資產配置，再決定要配置於房地產的資金比例，以及願意持有該房產的時間。
接下來 FUNWOO 每個月在台北、台中、高雄都會舉辦講座，同時規劃紐約的賞屋團，與投資人分享更多美國房地產的趨勢和交易流程，大家都可以上 FUNWOO 官網第一時間掌握，若客戶有赴美置產的意願，也會再結合 FUNWOO 的 AI 系統，一對一諮商，推薦合適的布局區域和物件，畢竟，當股市起伏不定，房地產正是絕佳的資金避險港口。
